大数据陈述 | 房租上涨，谁在扯谎？
“长安居，大不易”。北漂、沪漂、深漂们继一套房的梦想破灭后，一张床的底线也受到了应战。
近两个月，以北京为代表的一线城市房租大涨的报导，继续敲击着租客们软弱的神经。和住宅生意比较，租房归于功用消费，更带有福利特点。在房价居高不下的一线城市，租得起，是城市居民最终的寓居保证。
为客观反响全国及北京的房租走势，对近期房租上涨的归因做出合理揣度，艾普大数据对租借商场的相关数据进行了体系收拾，期望人们能从中窥见房租上涨的本相。
一线城市房租全面上涨
北京租金连涨超19个月
据媒体报导，曩昔一年，在全国一二线城市中，有13个城市房租涨幅超越20%。来自我国房地产测评中心的数据显现，2018年7月全国四个一线城市租借价格指数环比全线上涨，深圳、北京的租借价格指数同比上涨态势已继续了超越19个月。
我国指数研究院发布的数据显现，7月北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨，其间以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛。
虽然在媒体报导中，各大组织租金数据打架的状况时有发生，但这种打架首要会集在房租同比、环比涨幅的核算口径和城市排名，2018年一线城市租金上涨，各方是能够达到一致的。
7月全国首要城市租金状况
从同比来看，在2015年之前，北京租借商场的价格较为平稳。从2016年开端，伴跟着房价的暴升，租金也开端进入快速上升通道，保持着年均13%的增速。
从环比来看，有组织数据显现，7月北京、上海、深圳三个城市涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%，看起来好像并不高，但实践感触可能有所不同。
溢价散布呈“浅笑曲线”
房租上涨成因杂乱
北京租金上涨，其实在2017年已初见端倪。云房数据研究中心选取2017下半年北京190个片区一切普宅整租案列进行核算，发现租金溢价率散布呈现出两头低、中心高的“浅笑曲线”。片区溢价率高，意味着片区内部的租金跨度大，小区及房源质量带来的租金溢价高，租借商场的溢价操作空间也更充沛。
从方位散布来看，高溢价的片区首要会集在国贸、金融街、西二旗、望京等高收入人群作业片区，他们是高溢价质量房的主力承租者。
北京租借商场价格上涨，成因较为杂乱。整体而言，求过于供是首要原因。据核算，北京租借人口约800万人，现在在租房源约350万间，租借缺口在400万间以上。
贝壳研究院数据显现，2017年11月之前，北京新增挂牌房源量长时刻保持在月均3万套以上的水平，西红门大火之后，在群租房、N+1整改的影响下，新增房源量不断减缩，最低时月新增房源乃至缺乏两万套。供给收紧直接导致客房比居高不下，一套房经常是2-3个人抢。
北京链家租借新增挂牌房源量及新增客房比
房源供给的结构，也在发生变化。2017年年底开端，外围城区不符合寓居要求的违规修建、群租房等被整理，需求向内城搬运。尔后半年多时刻，中心城六区租借成交占比长时刻保持高位，而中心城区租借物业单价较高，自然会带动全市均匀租金的上涨。
我爱我家数据显现，2018上半年，90后客群占比已打破30%。跟着更多的90后步入社会，这一占比有望进一步扩展。结业季、求职季、开学季叠加，北京住宅租借商场时节性需求陡增，租金也随之水涨船高。
北京租客年龄结构半年走势图
“房子永远是昨日租的廉价”。据核算，2018上半年北京租客的租期散布，有79%会集在1年，租期在一年以上的缺乏10%。租房合同到期，续签和换房时房租上涨在所难免。
长租公寓，
是提价爪牙仍是替罪羔羊？
这一轮租金上涨的论争，把长租公寓推到了风口浪尖，也让隐藏在租借商场背面的本钱从“暗地”走向“台前”。一种观念以为长租公寓高价抢房，哄抬租金罪无可赦；另一种观念则以为，长租公寓商场份额有限，还缺乏以左右商场定价。
有观念以为，现在房子租借商场根本格式是“4411”，即40%经过中介买卖、40%经过二房东买卖、10%业主直租，10%是品牌公寓。详细到北京，长租公寓的市占率有多少？不久前自若CEO熊林对外发声，标明自若在北京单个城市的市占率不超8%。而华夏地产首席分析师张大伟则以为，在北京商场部分区域，涣散式长租公寓市占率能够高达40%。
从运营形式来看，长租公寓可分为“会集式”和“散布式”两种。会集式公寓，是指租借渠道拿下整栋或整栋中的几层，一致进行改造后租借的一种形式。涣散式公寓就是在小区里涣散拿下个人房东的房源，对房间进行装饰安装后，以公寓品牌对外租借。
从方位散布来看，会集式公寓大多会集在五环以内，并呈现出东多西少的散布趋势，涣散式公寓房源获取更倾向沿地铁拿房，大都品牌比较重视区域性。
从价格散布来看，长租公寓的租金遍及高于普通住宅。租金低于100元/㎡/月的仅占13%，干流价格区间是100-200元/㎡/月，还有约1/4的房源租金在200元/㎡/月以上。
从溢价状况来看，会集式公寓要遍及高于涣散式长租公寓。会集式公寓中溢价率最高的是龙湖旗下的冠寓，溢价可达220%，而涣散式公寓中溢价排名榜首的大象公寓，溢价仅59.63%。
北京涣散式公寓溢价状况
揭露数据显现，链家自若具有房子40万间，8栋自若寓，超越100万租客；蛋壳公寓布局北上广深等8地，办理超越17万间公寓；我爱我家旗下相寓具有27万套在管房源。现在长租公寓的体量还缺乏以左右租房商场的价格，但在长租公寓规划不断扩展，租借商场格式由“4411”向“541”格式演进的过程中，怎么防止租金只进不退、只涨不跌的“棘轮效应”，值得探求。