摘要：大房企本年的拿地战略，的确反映他们对楼市远景的判别

撰文|张银银

修改|欣欣然

一则土地出让价格新闻引发众议。

易居房地产研讨院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场陈述》显现，40个典型城市土地出让均价，接连5个月同比跌落，溢价率创39个月新低。

这似乎是一个活跃的信号，最少从土地价格视点说，房价安稳有望。

现实是否真的如此？杠杆游戏先按下不表，我想从房企拿地价格的视点来谈这个问题。

当然，房企许多，研讨大的企业可能极有代表性、风向标含义。他们不只体量大、影响大，他们也对微观形势、方针更为灵敏。从他们拿地的节奏、价格中，咱们或许能够发现一些纤细改变。

为了数据的一致性，杠杆游戏也运用的易居克而瑞的数据。

1、碧桂园拿地楼面均价，降幅超越27%。2018年1-8月，拿地最多的要数碧桂园，新增土地建面9170.3万平米，如下图1。新增土地价值2391.7亿元，也排各大房企之首。

杠杆游戏就此能够算出，碧桂园拿地的楼面均价约为2608元/平米。

图1.2018年1-8月新增土地建面前20强房企 图表来历|克而瑞地产研讨

而2017年同期，碧桂园新增土地建面6117.6万平米，土地价值2195.5亿元。2017年同期楼面均价约为3589元/平米。如下图2。

图2.2017年1-8月新增土地建面前30强房企 图表来历|克而瑞地产研讨

值得一说的是，上一年同期碧桂园新增土地建面，只排各大房企第3，但土地价值却是第1。所以，上一年同期楼面均价显着比本年高。本年同期楼面均价，跌幅超越27%。

2、恒大楼面均价降了21.26%。2018年1-8月，新增土地建面第2多的是恒大，为7185.5万平米。如上图1，恒大新增土地价值却只排第5，为1165.2亿元。恒大楼面均价约1622元/平米。

2017年同期，恒大新增土地建面也是排第2名，6988.6万平米。新增土地价值1439.6亿元，其时排第3。2017年同期，恒大楼面均价约为2060元/平米.

如此来看，恒大本年楼面均价也是降了，降幅为21.26%。

3、融创楼面均价涨了58.42%。2018年1-8月，融创新增土地建面第3，为3893.3万平米.融创新增土地价值也是排第3，为1409.4亿元。融创楼面均价约3620元/平米。

2017年同期，融创新增土地建面高居首位，8976.0万平米。新增土地价值第2名，2050.6亿元。据此能够算出，2017年同期，融创楼面均价约为2285元/平米.

就此，杠杆游戏算出，融创本年楼面均价涨了，涨幅高达58.42%。当然，融创的状况可能比较特别，上一年融创各种贱价收买，包含万达文旅城。

4、万科楼面均价微涨。2018年1-8月，新增土地建面第4多的是万科，为3284.0万平米。如上图1，万科新增土地价值却高居第2，为1881.9亿元。万科楼面均价约5731元/平米。

2017年同期，万科新增土地建面排第5名，2579.8万平米。看来，2018年万科拿地愈加活跃了。如上图2，其时，新增土地价值只排第4名，1413.1亿元。2017年同期，万科楼面均价约为5478元/平米.

如此来看，万科本年楼面均价稍微涨了253元，涨幅为4.62%。

5、绿洲楼面均价降幅也高，降了41.50%。2018年1-8月，绿洲新增土地建面第5名，高达3233.9万平米。如上图1，新增土地价值却只排第14，仅581.1亿元，比其他大佬少多了。如此，能够算出绿洲楼面均价约1797元/平米。

2017年同期，绿洲新增土地建面还只排第11名，远不及本年，仅985.3万平米。如上图2，杠杆游戏发现，其时绿洲新增土地价值302.7亿元，排第21位。2017年同期，绿洲楼面均价约为3072元/平米.

看来，绿洲本年楼面均价也是降了，降幅也较高，41.50%。

6、新城控股楼面均价降了21.49%。2018年1-8月，新增土地建面第6多的是新城，为2390.1万平米。新城新增土地价值却只排16名，为563.1亿元。新城楼面均价约2356元/平米。

2017年同期，新城新增土地建面也是排第6名，1780.5万平米。如上图2，新增土地价值534.4亿元，其时排第13。显着，2017年同期，新城楼面均价要贵一些，约为3001元/平米.

如上数据能够算出，本年新城楼面均价约降了21.49%。

7、中梁楼面均价降了12.29%。2018年1-8月，中梁新增土地建面排名第7，为2118.5万平米。如上图1，中梁新增土地价值却只排第11，为627.3亿元。中梁楼面均价约2961元/平米。

2017年同期，中梁新增土地建面还只排第18名，662.9万平米。新增土地价值223.8亿元，其时仅排第26。不过，2017年同期，中梁楼面均价约为3376元/平米.

如此说来，中梁本年楼面均价也是降了，降幅为12.29%。

8、保利楼面价涨了47.54%。2018年1-8月，新增土地建面第8多的是保利，1911.5万平米。如上图1，保利新增土地价值却高居第4位，1245.8亿元。保利楼面均价约6517元/平米。

2017年同期，如上图2，杠杆游戏发现，保利新增土地建面排第4位，2647.1万平米。新增土地价值1169.2亿元，其时排第5。显着，2017年同期，保利楼面均价更低，约为4417元/平米.

看来，保利本年楼面均价涨幅不小，涨了47.54%。

9、阳光城楼面均价大降52.31%。2018年1-8月，阳光城新增土地建面排第9位，1497.3万平米。如上图1，阳光城新增土地价值却只排第20名，为485.9亿元。阳光城楼面均价约3245元/平米。

2017年同期，阳光城新增土地建面排第15名，为762.1万平米。如上图2，新增土地价值518.6亿元，排第14名。2017年同期，阳光城楼面均价约为6805元/平米.

如此来看，阳光城本年楼面均价大降，降幅高达52.31%。

10、华润楼面均价降了17.92%。2018年1-8月，新增土地建面第10名华润，为1347.1万平米。如上图1，华润新增土地价值排名高居第6，为898.4亿元。华润楼面均价约6669元/平米。

如上图2，2017年同期，华润新增土地建面排第16名，754.3万平米。新增土地价值高居第8位，612.9亿元。2017年同期，华润楼面均价约为8125元/平米.

可见，华润本年楼面均价也是降了，降幅为17.92%。

小结：2018年1-8月，拿地可建房子最多的10大房企，除了融创、保利、万科，其他楼面均价都降了。并且降幅遍及不低，除了中梁、华润，降幅都超越20%，乃至不乏百分之四五十的降幅。

实际上，本年融创楼面均价上涨，也和上一年大笔贱价收买有关。上一年收的价格遍及太低，才显得本年较高；万科则是仅5个点不到的微涨。

当然，不否定，不详细谈买地城市、结构的土地价格是不对的。可是，作为全体，比照上一年、本年数据，其实也很阐明一些问题。

综上，杠杆游戏以为，大房企本年的拿地战略，的确反映他们对楼市远景的判别。全体上说，不太情愿高价拿地，对未来一段时间房价崎岖比较镇定。

别的值得一说，今日贱价拿地，假如未来某一天显着房价上浮，又是大赚。