万达集团“18个月一座城，3-5天上一层”的开展速度在曩昔数年间，让其一度成为国内零售地产的“带头大哥”。可是，在其高速扩张的一起，成绩下滑、负债率攀升已成为万达行进路上挥之不去的暗影。
据万达本年上半年发布的成绩陈述显现，集团上半年的成绩与上一年同期比较下滑约9%，这是集团收入史上第一次同比削减。2011年年报显现，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。
负债率攀升、成绩下滑的背面，是包含上海江桥万达广场在内的全国多个万达广场存在的运营困局：许多现已出售的室外商铺空置、人气不振、万达百货赔本严峻等，种种迹象表明，万达正在品味其高速扩张带来的苦果。
江桥万达室外商铺交房近一年逾六成空置
自2010年后，万达第三代产品连续开业运营。据了解，与以往万达产品不同的是，第三代产品以打造商业广场、室外商业街、城市公寓、住所、底商和SOHO的城市综合体为主。江桥万达广场、宝山万达广场正是万达的第三代产品。新浪乐居日前至上海已运运营的四个万达广场看望发现，现在上海部分万达广场人气缺乏，室外店肆空置率较高。其间，坐落嘉定的江桥万达广场空置率达66%。
江桥万达广场，2011年6月18日开业，这是万达集团进入上海的第三个项目。其规划用地约18.63万平方米，总建筑面积约55万平方米，其间商业面积约25万平方米。作为改善后的产品，最为立异之处是在业态构成上，规划了用于出售以回笼现金流的室外步行街。
新浪乐居9月21日(周五)下午一点至现场看到，江桥万达广场室外金街的商铺出租率低，大街两旁的商铺门上张贴着“招商热线电话”。据江桥万达广场招商部分作业人员介绍，金街的交房时刻是在上一年十月，所掩盖的规划为万达广场五个出口外围的102个商铺。“内场的人流量会从这五个出口引至金街，人气能够确保。”该作业人员说道。
沿着招商部分介绍的这条人气最旺的金街步行发现，在金街的102个商铺中，有67家商铺空置，35家商铺开业，其间4家正在装饰，空置率达66%。
当日，广场上仅有一些老人和带着孩子的妈妈们。内场一家闻名服装店店员通知新浪乐居，开业以来内场的生意一向保持在不温不火的状况，比较于内场的其他商铺，万达百货的生意更差。
一位开业即在江桥万达广场作业的保安泄漏，这儿平常人流量很少，周末时要好些。“大约有十几家闻名服装店开了几个月就撤离了，因为长时刻赔本受不了。许多商铺都仅仅保持在保本的状况，这儿生意很清淡，可能本年年末地铁注册要好些。”该保安通知新浪乐居。
在室外步行街金街，一家刚开业三个月的烤肉店店员正在店门口发传单，其对面是两家前不久刚刚关门的小吃店和服装店，该烤肉店老板通知新浪乐居：“金街许多店肆开了又关，这儿人气缺乏，咱们家的生意也仅仅保本，这儿的衣服都太贵了，许多人都买不起。店肆租金太高，收入仅够付出每月几万块的租金和水电费。等地铁注册或许会好些，期望咱们能撑到那时候。”
另一间新开的理发店店员相同表明，人气缺乏，需求搞各种优惠活动拉动人气。
于本年6月29日开业的宝山万达广场现在相同面对上述问题。
物业回应称待地铁注册人气会提高
对此，运营江桥万达广场金街的招商部分作业人员回应称，现在金街的商铺已悉数售完，本年5月之前一向在打理内场，5月后才开端打理金街的店肆。“咱们担任帮业主招租，也有部分业主挑选自营。”
而针对江桥万达广场人气缺乏，商铺空置，部分现已开业的无法关门的现象，该作业人员表明，江桥万达广场尚处于开展阶段，因为开的店肆比较少，消费者天然不肯意来逛。现在正在想办法引进一些顾客感兴趣的品牌，让客流量逐步上来。别的，现在地铁未注册，待年末注册后，邻近的拆迁户会搬回来住，人气天然会跟上。
据新浪乐居了解，现在，江桥万达广场周边人气缺乏、交通不便。邻近多以在建新盘为主，许多现已交房的楼盘，业主因交通问题出租给在邻近作业的年轻人，板块内的购买力没有得到开释。
关于已开业近三个月的宝山万达广场的空置，物业方面回应称，现在室外商铺已悉数售完，大约十月底交给小业主，看业主的需求，部分业主挑选自己打理，有些交给万达帮助打理。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海以为，在城市副中心缔造城市综合体，时刻点的挑选非常重要。尤其是关于一个一年以扩张二三十个项目作为方针的公司，要培养商业空气，需求投入许多的时刻和金钱。
全国多个万达广场面对运营窘境
江桥万达广场的现象并非个案，它是现在万达在全国各地“大跃进式开发”的一个缩影。据新浪乐居了解，现在全国多个万达广场正在阅历与江桥万达广场相似的窘境。
于2003年建成的沈阳万达广场，因为人气稀疏，主力店没能准时入住，沈阳万达堕入与业主的胶葛中，2006年9月，沈阳万达广场遭撤除，成为城市综合体的短寿事例之一。
2010年11月19日，坐落济南的首个万达广场开业，其时轰动一时，可是跟着时刻的推移，有查询指万达广场的运营非常一般，因为定位禁绝，层次不高不低，引进品牌不行明显，万达百货人气缺乏。
本年6月，有媒体报道，武汉菱角湖万达广场室外商铺交房一年多，人气缺乏，出租率只要三成左右，有运营服装生意的业主因为整日人流稀疏生意清淡，长时刻赔本下，老板现已考虑退租。已有业主考虑用免租的方法保持现在的出租率。
广州白云区万达广场，主力店的生意较好，但室外的街铺非常冷清，入驻的商户流失率至少30%。
成绩初次下滑 万达百货赔本严峻
查阅万达集团本年上半年的半年成绩陈述不难发现，其本年上半年集团收入562.1亿元，估计全年收入将到达1400亿元。可是与上一年同期比较，万达本年上半年成绩降幅约9%，这是集团收入史上第一次同比削减。关于出售成绩的下滑，万达董事长王健林在成绩陈述会也指出，从全国开业的50个万达广场看，曾经每年每个广场的人流同比增加都是两位数，但本年跌至个位数。原因在于“国内经济降速稳步回落，经济困难不只影响出产，并且影响到消费。”
值得注意的是，王健林一向将其作为全国各个万达广场品牌的“万达百货”赔本较为严峻。据了解，万达百货现在已在全国布局50家，上一年收入69亿元，但至今仍处于赔本状况。王健林在2011年年报中指出，万达百货赔本额比较方案指标大幅削减，超额完成年度减亏方针。
克而瑞土地运营中心总经理郭玉良以为，50家万达百货69亿元的运营收入，均匀每家的运营额约1.38亿元，而现在一般的百货商场像上海的八佰伴，年出售额约30亿元，这相当于一个八佰伴就能抵过万达百货全国的运营额。
直接受影响的还有万达集团在建项意图放缓。陈述显现，本年上半年万达商业地产公司新开工面积531.2万平方米，同比削减35%，本年上半年，万达新开业项目仅一个，即坐落上海的宝山万达广场。王健林曾在万达年会上泄漏，2012年方案新增20个万达广场，尔后这一数据被调整为18个。
停不下的本钱扩张 近2000亿负债有必要快建快销
“万达现在的扩张就像是在走钢丝，钢丝总有一天会承受不住的。他现在没办法不做大，有必要做大。”郭玉良这样点评万达的高速扩张。
自2011年江桥万达广场的开业，尔后的一年间，上海甚至全国又有不少万达广场在奠基、揭牌、开业。据万达集团官网显现，集团2011年共有16个万达广场开业。在上一年6月29日江桥万达广场的开业典礼上，万达集团总裁王健林表明，方案一年开一个万达广场。到6月30日，万达集团已开业50个万达广场。与国内其他一些运营商业地产比较成功的港资房企比较，万达的扩张速度可谓最为敏捷。
高速扩张后的成绩增加和现金流也成为困扰万科高层的一个难题。新浪乐居注意到，从万达集团2011年的成绩陈述中看出，虽然万达在2011年完成千亿大关，收入达1051亿元，同比增加43%。但值得注意的是，到2011年末，万达的总资产达2030亿元，其间净资产205亿元，负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。
郭玉良道出其快速扩张背面的原因，近2000亿的负债，万达只能经过“快建快销”来达到规划的不断扩张，一旦建造慢、出售资金跟不上，就会呈现大问题，这也让一些项目在工程质量上呈现问题。而为了赶快回笼资金，就有必要快销，但将后期的运营权归到小业主手中，关于万达来说，办理是失控的。
“快建快销”的开发形式推进万达张狂扩张，但一起需求许多的资金支撑。这也迫使万达在运营形式上做一些改动。自2010年后，能够看到万达在第三代产品上所作的立异，推出室外步行街部分，商铺悉数出售，以加速商铺和住所的周转速度，经过项意图出售还款来平衡现金流，缓解开发压力。
此外，融资也成为其取得现金流的一个重要途径。在屡次预备IPO未成功的情况下，2011年，急需资金的万达开端测验信任融资，有数据指出，其2011年经过信任募得78亿元资金。
“一般商业建成后，3至5年都是必经的培养期。这时开发商有必要有满足的资金预备好假如培养不成功有必要花钱养它，可是万达这笔钱是没有的，万达有必要要卖掉商铺收回现金，才干预备接下来的工作，这是违反职业开展常规的。”一位不肯签字的房企剖析道。
本年5月，万达集团在上海的第五座万达广场——松江万达广场项目正式发动。到9月20日，新浪乐居从松江万达广场售楼处了解到，该项意图室外商铺已悉数售完。在现在限购限贷的布景下，人们关于商业地产的疯狂追逐进一步促进城市综合体的迅猛扩张。如郭玉良所说，业主对它抱有太高的梦想，但万达不是全能的，他们也会呈现问题，或许这就是万达顶着多年光环之下的某个被忽视的黑点。